Vom Heizungsgesetz zum Gebäudemodernisierungsgesetz: Das ändert sich für Bestandsimmobilien`

Vom Heizungsgesetz zum Gebäudemodernisierungsgesetz: Das ändert sich für Bestandsimmobilien

Seit dem 29. Juli 2026 heißt das frühere Gebäudeenergiegesetz (GEG), von vielen einfach „Heizungsgesetz“ genannt, offiziell Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Hinter dem neuen Namen steckt mehr als eine Umbenennung. Die umstrittensten Vorgaben des alten Gesetzes wurden gestrichen, und für Eigentümer von Bestandsimmobilien bedeutet das an mehreren Stellen deutlich mehr Freiheit. Wir fassen zusammen, was wirklich neu ist und worauf Sie achten sollten, wenn Sie ein bestehendes Haus oder eine Wohnung am Niederrhein besitzen, kaufen oder verkaufen möchten. Gerade in unserer Region, in der viele freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser aus älteren Baujahren stehen, sind diese Fragen für viele Eigentümer sehr konkret.

Warum der neue Name?

Der Kern des alten Heizungsgesetzes war die Pflicht, dass jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien laufen musste. Genau diese Regel und die daran hängenden Vorschriften sind mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz weggefallen. Der Gesetzgeber wollte damit auch sichtbar machen, dass er sich von den strengen Vorgaben der Vorgängerregierung löst. Die Klimaziele bleiben bestehen, der Weg dorthin soll aber flexibler und für Eigentümer nachvollziehbarer werden.
Heizung: Sie entscheiden wieder selbst
Die wichtigste Änderung betrifft den Heizungstausch. Die 65-Prozent-Pflicht gilt weder für Neubauten noch für Bestandsgebäude. Wenn in Ihrem Haus die Heizung ausgetauscht werden muss, können Sie wieder frei wählen, welche Technik eingebaut wird: eine Wärmepumpe, der Anschluss an ein Fernwärmenetz, eine Hybridlösung oder auch eine klassische Gas- oder Ölheizung. Alle Varianten sind zulässig.
Ebenfalls gestrichen wurde die starre Austauschpflicht für alte Heizkessel. Nach dem alten Gesetz mussten viele über 30 Jahre alte Kessel ersetzt werden. Diese Pflicht entfällt. Eine funktionierende Heizung darf also weiterlaufen, solange sie ihren Dienst tut. Auch das früher geplante Verbot, ab 2045 überhaupt noch mit fossilen Brennstoffen zu heizen, ist vom Tisch.

Was Sie trotzdem beachten sollten

So groß die neue Freiheit ist, ein paar Punkte bleiben wichtig. Wer sich neu für eine Gas- oder Ölheizung entscheidet, muss künftig einen steigenden Anteil biogener Brennstoffe einsetzen. Fachleute nennen das die Bio-Treppe. Im Bestand gilt sie nur unter bestimmten Voraussetzungen, etwa wenn das Gebäude besonders gut gedämmt ist, und für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser gibt es Ausnahmen. Wichtig ist außerdem: Die Pflichten zur Dämmung, zum Beispiel beim Dach oder bei zugänglichen Leitungen, bleiben bestehen. Sie wurden mit dem neuen Gesetz nicht gelockert.
Für vermietete Immobilien kommt ein weiterer Punkt hinzu. Wer beim Heizungstausch weiter auf fossile Brennstoffe setzt, muss sich ab 2028 stärker an bestimmten Kosten beteiligen. Vermieter tragen dann einen größeren Anteil am CO2-Preis und an den Netzentgelten, ab 2029 auch an den Mehrkosten für biogene Brennstoffe. Bei der Wahl einer neuen Heizung lohnt sich deshalb der Blick auf die laufenden Kosten der nächsten Jahre, nicht nur auf den Anschaffungspreis.

Förderung: weiterhin möglich, aber gezielt

Auch wenn die Pflicht zu erneuerbaren Energien entfällt, bleibt die staatliche Förderung erhalten. Zuschüsse gibt es allerdings weiterhin nur für klimafreundliche Heizungen, etwa Wärmepumpen oder den Anschluss an Fernwärme. Wer aus Kostengründen doch eine fossile Heizung einbaut, verzichtet damit in der Regel auf die Zuschüsse. Die Förderbedingungen wurden im Sommer 2026 angepasst, und einzelne Boni können in den nächsten Jahren geringer ausfallen. Wie eine solche Förderung konkret aussieht, lesen Sie in unserem Ratgeber zur KfW-Förderung 458. Vor einer größeren Investition ist außerdem ein Gespräch mit einem Energieberater oder der KfW sinnvoll.

Der Energieausweis wird umgebaut

Für Eigentümer, die verkaufen oder vermieten, ist der Energieausweis besonders wichtig, und hier kommen die spürbarsten Neuerungen. Ab 2027 wird der Energieausweis für Wohngebäude grundsätzlich digital ausgestellt. Die gewohnte Skala von A+ bis H bleibt für Wohngebäude erhalten, die Berechnung folgt aber einer neuen technischen Norm. Der Ausweis enthält künftig mehr Angaben, unter anderem zu den CO2-Emissionen des Gebäudes.
An der Grundpflicht ändert sich nichts. Beim Verkauf und bei der Vermietung müssen Sie einen gültigen Energieausweis vorlegen, spätestens bei der ersten Besichtigung. Neu ist, dass ab 2027 auch bei der Verlängerung eines Mietvertrags ein Ausweis vorliegen muss, wenn kein gültiger mehr vorhanden ist. In Immobilienanzeigen bleiben die bekannten Pflichtangaben bestehen, etwa Ausweisart, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger sowie bei Wohngebäuden die Effizienzklasse und das Baujahr.

Was das für den Verkauf bedeutet

Für den Wert einer Immobilie bleibt der energetische Zustand ein zentrales Thema. Daran ändert das neue Gesetz nichts. Viele Käufer schauen inzwischen sogar genauer auf Heizung, Dämmung und Energieausweis. Häuser mit schwacher Energiebilanz lassen sich oft nur mit spürbarem Preisabschlag verkaufen, während gut aufgestellte Objekte gefragt bleiben. Auch auf dem Markt am Niederrhein, von Kevelaer über Geldern bis Kleve, sehen wir diesen Unterschied immer wieder.
Die gute Nachricht: Ein überstürzter Heizungstausch allein wegen der Gesetzeslage ist nicht mehr nötig. Sie können in Ruhe entscheiden, ob sich eine Modernisierung vor dem Verkauf lohnt oder ob Sie das Objekt im heutigen Zustand anbieten. Welcher Weg der bessere ist, hängt stark vom einzelnen Haus ab. Genau dort schauen wir gern gemeinsam mit Ihnen hin.

Kurz zusammengefasst

Das Gebäudemodernisierungsgesetz gibt Eigentümern beim Heizen mehr Entscheidungsfreiheit zurück. Die 65-Prozent-Pflicht und die starre Austauschpflicht für alte Kessel sind weg, fossile Heizungen bleiben erlaubt. Gleichzeitig bleiben Dämmpflichten, Förderlogik und die Bedeutung eines guten Energieausweises bestehen. Für den Immobilienverkauf heißt das vor allem: weniger Zwang, aber unverändert großer Einfluss der Energiebilanz auf den Preis.
Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche oder energetische Fachberatung im Einzelfall. Für Ihr konkretes Objekt sprechen Sie uns gern an.

Häufige Fragen

Muss ich meine alte Heizung jetzt noch tauschen?

In der Regel nicht. Die frühere Pflicht, funktionierende Kessel nach 30 Jahren auszutauschen, ist mit dem neuen Gesetz entfallen. Eine intakte Heizung darf weiterlaufen.

Darf ich noch eine Gas- oder Ölheizung einbauen?

Ja. Beim Heizungstausch können Sie die Technik wieder frei wählen. Bei einer neuen fossilen Heizung müssen Sie allerdings über die Jahre einen steigenden Anteil biogener Brennstoffe einsetzen, und Sie erhalten dafür meist keine Förderung.

Brauche ich beim Verkauf weiterhin einen Energieausweis?

Ja. Der Energieausweis bleibt beim Verkauf und bei der Vermietung Pflicht und ist spätestens zur ersten Besichtigung vorzulegen. Ab 2027 kommen ein digitales Format und einige zusätzliche Angaben hinzu.

Verliert mein Haus durch das neue Gesetz an Wert?

Nicht durch das Gesetz selbst. Entscheidend für den Preis bleibt der tatsächliche energetische Zustand. Objekte mit schwacher Energiebilanz erzielen weiter tendenziell niedrigere Preise als gut modernisierte Häuser.
—
Sie überlegen, ob sich eine Modernisierung lohnt oder wie sich der energetische Zustand auf den Verkaufspreis Ihrer Immobilie auswirkt? Sprechen Sie uns an. Als Makler aus Kevelaer kennen wir den Markt am Niederrhein und schauen gemeinsam mit Ihnen auf Ihr Objekt.