Bauzinsen im Oktober: Was Käufer und Eigentümer am Niederrhein jetzt tun sollten

Im August haben wir an dieser Stelle über die Zinslage geschrieben. Seitdem ist einiges passiert: Die Bauzinsen sind weiter gestiegen und liegen im Oktober im Bereich der Jahreshöchststände. In unseren Gesprächen mit Kaufinteressenten und Eigentümern in Kevelaer, Geldern, Weeze und dem übrigen Kreis Kleve ist das gerade das Thema Nummer eins.

In diesem Beitrag ordnen wir ein, wo die Zinsen stehen, warum sie gestiegen sind und was das in Euro bedeutet. Vor allem geht es um die Frage, wie Sie sich jetzt sinnvoll verhalten: als Käufer, als Eigentümer mit auslaufender Zinsbindung und als Eigentümer, der verkaufen möchte.

Wo die Bauzinsen im Oktober stehen

Für ein Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung zahlen Kreditnehmer mit sehr guter Bonität derzeit gut 4,1 Prozent effektiv. Das bieten die günstigsten Banken. Der breite Markt liegt eher bei rund 4,4 Prozent, und wer wenig Eigenkapital mitbringt, sieht auch Angebote in Richtung 5 Prozent.

Zum Vergleich: Vor einem Jahr lag der Bestzins für zehn Jahre noch bei knapp 3,4 Prozent. Allein seit Juli sind die Zinsen um rund 0,8 Prozentpunkte gestiegen. Den größten Sprung gab es im September, im Oktober halten sie sich auf diesem hohen Niveau.

Auffällig ist im Moment: Zehn Jahre Zinsbindung sind bei vielen Banken nicht teurer als fünf Jahre, teils sogar günstiger. Für 15 Jahre zahlen Sie etwa 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte mehr als für zehn.

Warum die Zinsen gestiegen sind

Die Europäische Zentralbank hat ihre Leitzinsen in diesem Jahr zweimal angehoben, im Juni und im September um jeweils 0,25 Prozentpunkte. Der Einlagesatz liegt seit Mitte September bei 2,50 Prozent. Der Grund ist die Inflation: Die EZB rechnet für 2026 mit einer Teuerung von durchschnittlich 3,0 Prozent, also klar über ihrem Ziel von 2 Prozent. Eine große Rolle spielen die hohen Energiepreise infolge des Konflikts im Nahen Osten.

Wichtig zu wissen: Die Bauzinsen hängen nicht direkt am Leitzins. Banken refinanzieren langfristige Immobilienkredite über den Kapitalmarkt, deshalb orientieren sich die Bauzinsen vor allem an der Rendite zehnjähriger Bundesanleihen. Diese Rendite ist seit dem Sommer kräftig gestiegen. Im September erreichte sie den höchsten Stand seit 2011, Anfang Oktober lag sie bei rund 3,5 Prozent. Neben der Inflation treibt auch die weltweit wachsende Staatsverschuldung die Renditen nach oben.

Der nächste wichtige Termin ist der 29. Oktober. Dann entscheidet die EZB erneut, und viele Beobachter rechnen mit einem weiteren Zinsschritt. Ein Teil davon steckt allerdings schon in den heutigen Bauzinsen, weil der Markt solche Erwartungen vorwegnimmt.

Was der Anstieg in Euro bedeutet

Ein Beispiel macht den Unterschied greifbar. Angenommen, Sie finanzieren 300.000 Euro mit zwei Prozent Anfangstilgung (vereinfacht gerechnet):

• Bei 3,4 Prozent Zins, dem Bestzins von vor einem Jahr, beträgt die Monatsrate 1.350 Euro.
• Bei 4,1 Prozent, dem heutigen Bestzins, sind es 1.525 Euro.

Das sind 175 Euro mehr im Monat und 2.100 Euro im Jahr. Über zehn Jahre Zinsbindung summiert sich der Unterschied auf gut 18.000 Euro an zusätzlichen Zinsen. Als Faustregel gilt bei dieser Darlehenshöhe: Jedes Zehntel Prozentpunkt kostet rund 25 Euro Monatsrate.

Man kann es auch andersherum betrachten. Wer sich eine Rate von 1.350 Euro leisten kann, konnte damit vor einem Jahr 300.000 Euro finanzieren. Heute reicht dieselbe Rate nur noch für rund 265.000 Euro. Das Budget vieler Käufer ist also um rund 35.000 Euro geschrumpft, ohne dass sich an ihrem Einkommen etwas geändert hat.

Was Kaufinteressenten jetzt tun sollten

Mit dem aktuellen Zins rechnen, nicht mit dem erhofften. Planen Sie Ihr Budget mit den heutigen Konditionen und lassen Sie einen Puffer für einen weiteren leichten Anstieg. Dann bringt Sie auch ein Zehntel mehr bis zur Unterschrift nicht in Schwierigkeiten. Rechnen Sie außerdem damit, dass die Banken genauer hinschauen: Laut Bundesbank haben sie ihre Vergaberichtlinien für Wohnungsbaukredite im zweiten Quartal verschärft.

Mehrere Angebote vergleichen. Zwischen den Banken liegen derzeit oft mehrere Zehntelprozentpunkte. Bei 300.000 Euro Darlehen machen schon 0,3 Prozentpunkte 75 Euro im Monat aus. Ein Vergleich über mehrere Banken oder einen unabhängigen Finanzierungsvermittler lohnt sich deshalb mehr denn je.

Die Zinsbindung bewusst wählen. Weil zehn Jahre derzeit kaum teurer sind als fünf, spricht wenig für eine kurze Bindung. Wer langfristig Sicherheit möchte, kann auch 15 Jahre wählen. Gut zu wissen: Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung dürfen Sie ein Darlehen mit festem Zins ohnehin mit sechs Monaten Frist kündigen, auch wenn die Bindung länger läuft.

Die Finanzierung vor der Besichtigung klären. Wer eine Finanzierungsbestätigung seiner Bank in der Tasche hat, kann bei einem passenden Haus schnell und verbindlich zusagen. Für Verkäufer ist das ein klares Signal.

Nicht auf die alten Zinsen warten. Die Jahre mit Zinsen um ein Prozent kommen nach heutiger Einschätzung nicht zurück. Wenn Haus und Finanzierung zu Ihrem Leben passen, ist Abwarten deshalb eher eine Wette als ein Plan. Überstürzen sollten Sie trotzdem nichts. Gut ist eine Finanzierung dann, wenn die Rate auch in einem Monat mit unerwarteten Ausgaben noch bequem tragbar ist.

Wenn Ihre Zinsbindung bald ausläuft

Wer sein Haus zwischen 2016 und 2021 finanziert hat, zahlt oft noch Zinsen um ein Prozent. Bei zehn Jahren Bindung läuft der Vertrag jetzt oder in den nächsten Jahren aus, und die Anschlussfinanzierung wird deutlich teurer. Darauf können Sie sich gut vorbereiten.

Das Datum kennen. Schauen Sie in Ihren Darlehensvertrag, wann die Zinsbindung endet und wie hoch die Restschuld dann voraussichtlich ist. Rechnen Sie mit dem heutigen Zins durch, welche Rate auf Sie zukommt.

Frühzeitig absichern. Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich den heutigen Zins schon bis zu etwa fünf Jahre im Voraus für die Anschlussfinanzierung sichern. Dafür verlangen Banken einen Aufschlag, der mit der Vorlaufzeit wächst. Das lohnt sich vor allem, wenn Sie Planungssicherheit wollen und nicht auf sinkende Zinsen setzen möchten.

Nicht einfach unterschreiben. Die Hausbank schickt meist rechtzeitig ein Verlängerungsangebot. Das ist bequem, aber nicht immer günstig. Sie müssen es nicht annehmen und können zu einer anderen Bank wechseln. Ein Vergleich kostet wenig Zeit und spart oft spürbar Geld.

Sondertilgungen prüfen. Wer Rücklagen hat, kann die Restschuld vor dem Wechsel senken, sofern der Vertrag Sondertilgungen erlaubt. Jeder Euro weniger muss nicht zum neuen, höheren Zins finanziert werden.

Passt die neue Rate nicht mehr zum Haushalt, ist ein Verkauf eine von mehreren Möglichkeiten. Dann hilft es, früh zu wissen, was die eigene Immobilie heute wert ist, und nicht erst kurz vor dem Ablauf.

Was Eigentümer wissen sollten, die verkaufen möchten

Für Verkäufer heißt die Zinslage vor allem eines: Ihre Käufer rechnen genauer. Wenn das Budget vieler Interessenten um einige zehntausend Euro kleiner geworden ist, wirkt sich das auf die Preise aus, die sich am Markt erzielen lassen. Ein Angebotspreis, der sich an den Höchstwerten vergangener Jahre orientiert, steht heute schnell lange im Netz. Warum das am Ende oft Geld kostet, beschreiben wir im Beitrag zum richtigen Angebotspreis.

Grund zur Unruhe gibt es trotzdem nicht. Die Bodenrichtwerte in Kevelaer sind 2026 um gut 9 Prozent gestiegen, in Weeze und Geldern ebenfalls deutlich. Diese Werte beruhen zwar auf Verkäufen aus dem Jahr 2025, zeigen aber, wie gefragt das Wohnen am Niederrhein ist. Gepflegte Häuser in guter Lage finden weiterhin Käufer, wenn Preis und Präsentation stimmen.

Zwei Punkte gewinnen in dieser Lage an Gewicht. Der erste ist der Energiezustand. Wer ohnehin knapp kalkuliert, schaut genau hin, welche Modernisierungskosten auf ihn zukommen. Ein aktueller Energieausweis und klare Angaben zu Heizung, Dach und Fenstern schaffen Vertrauen. Der zweite ist der Zeitpunkt. Auf deutlich sinkende Zinsen zu warten, ist auch für Verkäufer keine verlässliche Strategie. Sinnvoller ist es, den Verkauf mit einer fundierten Bewertung zu planen und dann gut vorbereitet zu starten.

Häufige Fragen zu den Bauzinsen

Werden die Bauzinsen bald wieder sinken?

Das kann niemand seriös vorhersagen. Der Finanzierungsvermittler Dr. Klein etwa erwartet bis zum Jahresende stabile bis leicht steigende Zinsen, für zehn Jahre Zinsbindung beim Bestzins zwischen 4,0 und 4,5 Prozent. Eine Rückkehr zu den Zinsen der Jahre 2020 und 2021 gilt als sehr unwahrscheinlich.

Steigen die Bauzinsen automatisch, wenn die EZB den Leitzins erhöht?

Nicht automatisch. Die Bauzinsen folgen vor allem den Renditen langlaufender Bundesanleihen und Pfandbriefe. Diese reagieren oft schon vorab auf das, was der Markt von der EZB erwartet. Eine Zinserhöhung, mit der alle gerechnet haben, verändert die Bauzinsen deshalb manchmal kaum.

Lohnt sich ein Forward-Darlehen?

Wenn Ihre Zinsbindung in den nächsten Jahren endet und Sie sich gegen weiter steigende Zinsen absichern wollen, kann es sinnvoll sein. Sie zahlen dafür einen Aufschlag auf den heutigen Zins. Sinken die Zinsen später doch, haben Sie zu teuer abgeschlossen. Ein Forward-Darlehen ist also eine Absicherung, keine Garantie für den besten Zins.

Welche Zinsbindung ist gerade sinnvoll?

Derzeit sind zehn Jahre bei vielen Banken nicht teurer als fünf. Wer mehr Sicherheit möchte, wählt 15 Jahre und zahlt dafür etwas mehr. Welche Variante passt, hängt von Ihrer Lebensplanung ab, zum Beispiel davon, wie lange Sie in der Immobilie wohnen möchten.

Sinken jetzt die Immobilienpreise am Niederrhein?

Pauschal lässt sich das nicht sagen. Höhere Zinsen bremsen die Kaufkraft, gleichzeitig ist Wohnraum in der Region gefragt. Entscheidend ist das einzelne Objekt: Lage, Zustand und Energieeffizienz bestimmen heute stärker als vor einem Jahr, welcher Preis realistisch ist.

Was die Zinslage für Ihre Immobilie bedeutet

Ob Sie kaufen, Ihre Anschlussfinanzierung planen oder über einen Verkauf nachdenken: Am Anfang steht die Frage, was eine Immobilie heute wert ist. Wir schauen uns Ihr Haus vor Ort an und sagen Ihnen ehrlich, welcher Preis in der aktuellen Lage realistisch ist. Kostenlos und unverbindlich, von Kevelaer aus für den ganzen Niederrhein.

Für Ihre persönliche Finanzierung ist eine unabhängige Finanzierungsberatung der richtige Ansprechpartner. Alle Zinsangaben in diesem Beitrag entsprechen dem Stand vom 19. Oktober 2026 und können sich täglich ändern.