Neuer Energieausweis ab 2027: Was Eigentümer jetzt wissen sollten

Zum 1. Januar 2027 ändern sich die Regeln für den Energieausweis spürbar. Das Gebäudemodernisierungsgesetz, das im Sommer das bisherige GEG abgelöst hat, bringt dann weitere Neuerungen. Sie betreffen vor allem den Ausweis, den jeder Verkäufer und Vermieter vorlegen muss.

Gleichzeitig kursieren viele Fehlinformationen. Auf manchen Seiten heißt es, Wohnhäuser bekämen ab 2027 neue Effizienzklassen von A bis G. Das stimmt so nicht. Wir haben zusammengefasst, was sich wirklich ändert, was gleich bleibt und worauf Sie achten sollten, wenn Sie in den kommenden Monaten verkaufen oder vermieten möchten.

Was sich ab 2027 ändert

Die neuen Regeln stehen in einem eigenen Teil des Gesetzes, der erst am 1. Januar 2027 in Kraft tritt. Für Eigentümer sind vor allem vier Punkte wichtig.

• Digital statt Papier: Der Energieausweis wird künftig digital und maschinenlesbar ausgestellt. Eine Papierfassung gibt es nur noch, wenn der Eigentümer sie ausdrücklich verlangt.
• Deutlich mehr Angaben: Die Liste der Pflichtangaben wächst auf 31 Punkte. Neu sind unter anderem das Baujahr der Heizung, der CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter, der Anteil der vor Ort erzeugten erneuerbaren Energie und die Angabe, ob das Heizsystem im Haus mit niedrigen Temperaturen betrieben werden kann. Das ist zum Beispiel wichtig für die Frage, ob eine Wärmepumpe ohne größeren Umbau infrage kommt.
• Konkretere Empfehlungen: Die Modernisierungsempfehlungen im Ausweis müssen künftig die mögliche Energieeinsparung schätzen und auch die voraussichtliche Restlebensdauer der Heizung beurteilen.
• Neuer Anlass: Ein Energieausweis wird nicht nur beim Verkauf und bei der Neuvermietung fällig, sondern auch, wenn ein Mietvertrag verlängert wird und kein gültiger Ausweis vorliegt.

Für Kaufinteressenten wird der Ausweis damit aussagekräftiger. Für Verkäufer heißt das: Was im Ausweis steht, wird in Preisgesprächen eine größere Rolle spielen. Umso wichtiger ist ein realistischer Einstieg, wie wir ihn in unserem Ratgeber zum richtigen Angebotspreis beschreiben.

Was gleich bleibt

Die Effizienzklassen für Wohnhäuser ändern sich nicht. Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Mehrfamilienhäuser werden weiterhin von A+ bis H eingestuft. Die Klasse ergibt sich wie bisher aus dem Endenergiebedarf oder -verbrauch. Die neue Skala von A bis G gilt ab 2027 nur für Nichtwohngebäude, also etwa für Büros, Praxen oder Hallen.

Ihr vorhandener Ausweis bleibt gültig. Ein Energieausweis gilt weiterhin zehn Jahre ab Ausstellung. Niemand muss seinen Ausweis wegen der Reform umtauschen. Wer einen gültigen Ausweis hat, braucht auch beim Verkauf keinen neuen.

Die Pflichten beim Verkauf bleiben dieselben. Der Ausweis muss Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und nach Abschluss des Kaufvertrags übergeben werden. Verstöße können wie bisher mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden.

Keine Sanierungspflicht über die Effizienzklasse. Für Wohngebäude knüpft das Gesetz an eine schlechte Klasse keine Pflicht zur Sanierung. Die neuen Renovierungsvorgaben betreffen nur bestehende Nichtwohngebäude.

Was das für Immobilienanzeigen bedeutet

Wer eine Immobilie im Internet oder in der Zeitung inseriert, muss Angaben aus dem Energieausweis in die Anzeige übernehmen. Auch hier ändert sich etwas.

Bei Ausweisen, die ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt werden, gehören in die Anzeige: die Art des Ausweises, das Ausstellungsdatum, der Jahres-Primärenergiebedarf, die Effizienzklasse, das Baujahr des Gebäudes und die wesentlichen Energieträger der Heizung. Neu sind vor allem das Ausstellungsdatum und der Primärenergiewert. Bisher stand an dieser Stelle der Endenergiewert.

Für Ausweise, die vor 2027 ausgestellt wurden, sieht das Gesetz eine eigene Übergangsregel vor. Welche Angaben genau ins Inserat gehören, hängt künftig also auch davon ab, wann der Ausweis ausgestellt wurde.

Ein Detail dürfte für Rückfragen sorgen: Die Effizienzklasse eines Wohnhauses richtet sich weiter nach der Endenergie, in der Anzeige steht bei neuen Ausweisen aber der Primärenergiewert. Die Zahl im Inserat passt dann nicht unbedingt zur Klasse auf der Farbskala. Wenn wir Ihre Immobilie vermarkten, kümmern wir uns um die richtigen Angaben und erklären sie Interessenten bei Bedarf.

Verbrauchs- oder Bedarfsausweis: was ab 2027 reicht

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen. Der Verbrauchsausweis wertet die Heizkostenabrechnungen der vergangenen Jahre aus und ist entsprechend günstig. Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf aus Bausubstanz und Anlagentechnik. Er ist aufwendiger und kostet deutlich mehr. Ab 2027 verschiebt sich, wann welcher Ausweis genügt.

Ältere Häuser: Der Verbrauchsausweis wird möglich. Bisher brauchen Wohnhäuser mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, beim Verkauf einen Bedarfsausweis. Ausgenommen sind nur Häuser, die mindestens den Wärmeschutz von 1977 erreichen. Diese Regel fällt ab 2027 weg, dann reicht auch hier ein Verbrauchsausweis. Häuser aus den 1950er- bis 70er-Jahren prägen viele Wohnsiedlungen am Niederrhein. Für viele Eigentümer ist das eine spürbare Erleichterung.

Zwei Jahre Verbrauchsdaten statt drei. Für den Verbrauchsausweis reichen künftig die Daten aus zwei Jahren statt bisher 36 Monaten. Die jüngste Abrechnung darf dabei höchstens 18 Monate zurückliegen. Das hilft etwa dann, wenn nicht mehr alle Heizkostenabrechnungen der letzten Jahre vorliegen.

Wohn- und Geschäftshäuser: nur noch Bedarfsausweis. Der Verbrauchsausweis ist ab 2027 nur noch für Gebäude zulässig, die ausschließlich zum Wohnen genutzt werden. Für das klassische Haus mit Laden oder Praxis im Erdgeschoss, wie man es in vielen Ortskernen am Niederrhein findet, ist dann ein Bedarfsausweis nötig. Das gilt auch für reine Gewerbeimmobilien.

Was Eigentümer am Niederrhein jetzt tun sollten

Ob Sie Ihren Ausweis noch 2026 oder erst 2027 ausstellen lassen, hängt vor allem davon ab, wann Sie verkaufen möchten.

• Sie haben bereits einen gültigen Ausweis: Dann müssen Sie nichts tun. Prüfen Sie nur das Ablaufdatum auf der ersten Seite.
• Der Verkauf startet noch in diesem Jahr: Lassen Sie den Ausweis jetzt ausstellen. Er muss spätestens zur ersten Besichtigung vorliegen. Auf den Stichtag zu warten, kostet meist mehr Zeit, als es Geld spart.
• Ihr Haus wurde vor 1977 gebaut und der Verkauf ist erst für 2027 geplant: Hier kann sich Warten lohnen, weil dann der günstigere Verbrauchsausweis möglich wird. Voraussetzung ist, dass Verbrauchsdaten aus zwei Jahren vorliegen.
• Ihr Haus steht unter Denkmalschutz: Bisher sind Baudenkmäler beim Verkauf von der Ausweispflicht befreit. Ab 2027 brauchen auch sie einen Energieausweis. In historischen Ortskernen wie in Kevelaer oder Wachtendonk betrifft das einige Häuser. Wenn sich Ihr Verkauf ins neue Jahr zieht, sollten Sie den Ausweis einplanen.
• Sie besitzen ein Wohn- und Geschäftshaus: Ab 2027 ist nur noch der Bedarfsausweis zulässig. Wenn Sie ohnehin einen neuen Ausweis brauchen, kann es sich lohnen, ihn noch in diesem Jahr ausstellen zu lassen.

Wenn Sie mit uns verkaufen, kümmern wir uns um die Unterlagen, auch um den Energieausweis. Wie der Verkauf insgesamt abläuft, lesen Sie in unserem Ratgeber Immobilie verkaufen: der Ablauf Schritt für Schritt.

Häufige Fragen

Wird mein Energieausweis am 1. Januar 2027 ungültig?

Nein. Ein Energieausweis bleibt zehn Jahre ab Ausstellung gültig. Die Reform ändert daran nichts.

Bekommt mein Haus ab 2027 eine neue Effizienzklasse?

Nein. Für Wohngebäude bleibt es bei den Klassen A+ bis H. Die neue Skala von A bis G gilt nur für Nichtwohngebäude.

Mein Haus ist von 1965. Brauche ich beim Verkauf einen Bedarfsausweis?

Bis Ende 2026 in der Regel ja, wenn das Haus weniger als fünf Wohnungen hat und nicht nachträglich auf den Wärmeschutz von 1977 gebracht wurde. Ab 2027 genügt auch ein Verbrauchsausweis, sofern Verbrauchsdaten aus zwei Jahren vorliegen.

Was gilt für eine Eigentumswohnung?

Der Energieausweis wird für das ganze Gebäude ausgestellt, nicht für die einzelne Wohnung. Meist liegt er bei der Hausverwaltung. Fragen Sie dort rechtzeitig nach, wenn Sie verkaufen möchten.

Wann muss ich Kaufinteressenten den Ausweis zeigen?

Spätestens bei der Besichtigung. Ein gut sichtbarer Aushang reicht ebenfalls. Nach dem Kaufvertrag erhält der Käufer den Ausweis oder eine Kopie.

Kann ich ohne Energieausweis verkaufen?

In aller Regel nicht. Ausgenommen sind nur sehr kleine Gebäude wie etwa ein Gartenhaus und, bis Ende 2026, Baudenkmäler.

Sie haben Fragen zu Ihrem Energieausweis?

Sie möchten verkaufen und sind unsicher, welcher Ausweis für Ihr Haus der richtige ist oder ob sich Warten lohnt? Sprechen Sie uns an. Wir schauen uns Ihre Situation an und sagen Ihnen ehrlich, was sinnvoll ist, in Kevelaer und überall am Niederrhein.