Geerbte Immobilie verkaufen: Was Erben wissen sollten

Geerbte Immobilie verkaufen: Was Erben wissen sollten

Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt, muss meist zwei Dinge gleichzeitig bewältigen: den Abschied von einem Menschen und eine Reihe von Entscheidungen. Am Niederrhein geht es dabei oft um das Elternhaus, in dem die Familie über Jahrzehnte gelebt hat. Nachlassgericht, Grundbuch und Finanzamt melden sich dann fast gleichzeitig.

In diesem Ratgeber erklären wir, was vor dem Verkauf einer geerbten Immobilie zu erledigen ist, worauf Erbengemeinschaften achten sollten und welche Steuern eine Rolle spielen können. Vieles davon begegnet uns in unserer Arbeit in Kevelaer und Umgebung regelmäßig.

Das Wichtigste vorweg: Sie müssen nichts überstürzen. Die meisten Schritte lassen sich in Ruhe und in der richtigen Reihenfolge erledigen.

Erster Schritt: Erbe annehmen oder ausschlagen

Mit dem Erbfall gehen nicht nur die Immobilie, sondern auch eventuelle Schulden auf die Erben über. Wer das Erbe nicht will, kann es beim Nachlassgericht ausschlagen. Dafür gilt in der Regel eine Frist von sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, an dem Sie vom Erbfall und Ihrer Erbenstellung erfahren haben. Lässt man die Frist verstreichen, gilt das Erbe als angenommen.

Bei einem schuldenfreien Elternhaus stellt sich diese Frage selten. Anders sieht es aus, wenn noch ein Kredit auf dem Haus liegt oder unklar ist, welche Verbindlichkeiten es gibt. Dann lohnt es sich, früh einen Eindruck vom Wert der Immobilie zu bekommen. Eine realistische Einschätzung hilft dabei, Vermögen und Schulden gegenüberzustellen, bevor die Frist abläuft.

Nachweis als Erbe: Erbschein oder Testament

Bevor eine geerbte Immobilie verkauft werden kann, müssen die Erben nachweisen, dass sie die neuen Eigentümer sind. Dafür gibt es zwei übliche Wege.

Notarielles Testament oder Erbvertrag: Liegt ein Testament vor, das bei einem Notar errichtet wurde, reicht in der Regel dieses Testament zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Ein Erbschein ist dann meist nicht nötig. Das spart Zeit und Kosten.

Erbschein: Gibt es nur ein handschriftliches Testament oder gar keins, braucht man in der Regel einen Erbschein. Er wird beim Nachlassgericht beantragt, also beim Amtsgericht am letzten Wohnsitz der verstorbenen Person. Für Kevelaer, Geldern, Weeze und die umliegenden Gemeinden ist das das Amtsgericht Geldern. Die Gebühren richten sich nach dem Wert des Nachlasses.

Wie lange es bis zum Erbschein dauert, ist unterschiedlich. Es lohnt sich deshalb, den Antrag früh zu stellen, auch wenn über den Verkauf noch nicht entschieden ist.

Grundbuch berichtigen: innerhalb von zwei Jahren kostenfrei

Nach dem Erbfall steht im Grundbuch noch die verstorbene Person als Eigentümer. Das Grundbuch muss deshalb berichtigt werden, damit die Erben eingetragen sind. Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt.

Hier gibt es einen Vorteil, den viele nicht kennen: Die Eintragung der Erben ist gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Danach richten sich die Gebühren nach dem Wert der Immobilie, und das kann bei einem Einfamilienhaus schnell einige hundert Euro ausmachen.

Wichtig dabei:

• Der Antrag muss beim Grundbuchamt eingehen. Ein Antrag allein beim Nachlassgericht reicht nicht.
• Die nötigen Nachweise, also Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll, sollten rechtzeitig vorliegen. Wer den Erbschein erst spät beantragt, riskiert die Gebührenfreiheit.

Ob die Erben vor dem Verkauf zwingend im Grundbuch stehen müssen, hängt vom Einzelfall ab und klärt der Notar. In der Praxis ist es meist sinnvoll, die Berichtigung früh zu beantragen. Dann ist dieser Punkt erledigt, wenn sich ein Käufer findet.

Erbengemeinschaft: Verkauf nur mit allen gemeinsam

Erben mehrere Geschwister oder Angehörige gemeinsam, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Die Immobilie gehört dann allen zusammen, und über den Verkauf können die Erben nur gemeinschaftlich entscheiden. Jeder Miterbe muss also zustimmen und am Ende auch den Kaufvertrag beim Notar unterschreiben.

In der Praxis gibt es meist zwei Wege:

• Gemeinsamer Verkauf: Die Immobilie wird verkauft, der Erlös wird nach den Erbquoten aufgeteilt.
• Übernahme durch einen Erben: Ein Erbe behält das Haus und zahlt die anderen aus. Damit das fair abläuft, braucht es einen realistischen Wert, auf den sich alle verständigen können.

In beiden Fällen ist eine neutrale Bewertung oft der Punkt, an dem sich Diskussionen lösen. Wenn jeder eine andere Zahl im Kopf hat, hilft eine nachvollziehbare Einschätzung von außen mehr als jedes Familiengespräch. Hilfreich ist außerdem, einen Ansprechpartner zu bestimmen, der sich um Besichtigungen und Unterlagen kümmert, und die anderen per Vollmacht einzubinden.

Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen. Das ist allerdings der letzte Weg: Sie dauert lange, kostet Gebühren, und der erzielte Preis liegt nicht selten unter dem, was bei einem freien Verkauf möglich gewesen wäre.

Verkaufen, vermieten oder selbst einziehen?

Nicht jede geerbte Immobilie muss verkauft werden. Bevor Sie entscheiden, helfen ein paar ehrliche Fragen:

• Will jemand aus der Familie dort wohnen? Dann kann eine Übernahme sinnvoll sein, auch aus steuerlichen Gründen (mehr dazu im nächsten Abschnitt).
• Wie ist der Zustand? Ältere Häuser brauchen oft eine neue Heizung, Dämmung oder Fenster. Welche Pflichten beim Eigentümerwechsel greifen, erklären wir in unserem Ratgeber zum Gebäudemodernisierungsgesetz.
• Wäre Vermieten realistisch? Vermieten bringt laufende Einnahmen, aber auch Arbeit: Mietersuche, Nebenkostenabrechnung, Reparaturen. Wer weiter weg wohnt, unterschätzt das oft.
• Was kostet das Haus, solange es leer steht? Grundsteuer, Versicherung, Strom, Heizung im Winter und regelmäßige Kontrollen laufen weiter, auch ohne Bewohner.

Wenn niemand einziehen möchte und keiner Vermieter werden will, ist der Verkauf für viele Erbengemeinschaften die sauberste Lösung. Alle bekommen ihren Anteil, und niemand trägt auf Dauer Verantwortung für ein Haus, das er nicht nutzt.

Welche Steuern eine Rolle spielen können

Bei einer geerbten Immobilie sind zwei Steuern zu unterscheiden: die Erbschaftsteuer, die durch das Erbe selbst entsteht, und eine mögliche Steuer auf den Gewinn beim späteren Verkauf.

Erbschaftsteuer und Freibeträge

In vielen Familien fällt keine Erbschaftsteuer an, weil die Freibeträge hoch genug sind. Sie gelten für jeden Erben einzeln:

• Ehe- und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
• Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro
• Enkel: 200.000 Euro
• Eltern und Großeltern (bei einem Erbe): 100.000 Euro
• Geschwister, Nichten, Neffen und alle anderen: 20.000 Euro

Wer über dem Freibetrag liegt, zahlt je nach Verwandtschaftsgrad und Höhe des Erbes zwischen 7 und 50 Prozent auf den Betrag darüber. Seit 2023 bewertet das Finanzamt Immobilien näher am Marktwert. Gerade bei Geschwistern, Nichten oder Neffen kann deshalb schneller Steuer anfallen als erwartet.

Elternhaus selbst nutzen: Zieht ein Kind in das Haus ein, in dem die Eltern bis zuletzt gewohnt haben, und bewohnt es zehn Jahre lang selbst, kann das Haus bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern steuerfrei geerbt werden. Wer vorher verkauft oder vermietet, verliert diesen Vorteil rückwirkend.

Gut zu wissen: Die Freibeträge gelten seit 2009 unverändert. Das Bundesverfassungsgericht verhandelt im Oktober 2026 unter anderem über die Freibeträge, die Steuersätze und die Bewertung von Grundbesitz. Änderungen sind also möglich. Die Angaben in diesem Artikel entsprechen dem Stand Oktober 2026.

Den Erbfall müssen Erben in der Regel innerhalb von drei Monaten beim Finanzamt anzeigen. Gehört eine Immobilie zum Nachlass, sollten Sie diesen Punkt nicht dem Zufall überlassen.

Steuer beim Verkauf: die Spekulationsfrist

Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, kann Einkommensteuer auf diesen Gewinn anfallen. Bei einer geerbten Immobilie zählt dabei nicht der Tag des Erbfalls, sondern der Tag, an dem die verstorbene Person das Haus gekauft hat. Die Frist beginnt durch die Erbschaft also nicht neu.

Für das typische Elternhaus, das seit Jahrzehnten in Familienbesitz ist, spielt die Spekulationsfrist deshalb meist keine Rolle. Genauer hinsehen sollten Sie, wenn die Immobilie erst vor wenigen Jahren gekauft wurde oder vermietet war.

Übernahme in der Familie: Übernimmt ein Miterbe das Haus im Rahmen der Erbauseinandersetzung, fällt dafür in der Regel keine Grunderwerbsteuer an.

Wichtig: Wir sind Immobilienmakler und keine Steuerberater. Dieser Abschnitt gibt einen ersten Überblick. Für Ihre konkrete Situation sprechen Sie bitte mit einem Steuerberater.

Das Elternhaus verkaufen: worauf es in der Praxis ankommt

Neben Formalitäten und Steuern gibt es ein paar praktische Punkte, die beim Verkauf eines geerbten Hauses fast immer auftauchen.

Unterlagen sichern: Bevor ausgeräumt wird, lohnt sich ein Blick in alte Ordner. Baupläne, Wohnflächenberechnung, Rechnungen für neue Fenster, Dach oder Heizung sind für Käufer und für die Bewertung wertvoll. Was fehlt, lässt sich oft bei der Stadt oder beim Kreis Kleve nachfordern. Darum kümmern wir uns bei unseren Aufträgen auch selbst.

Ausräumen in Ruhe: Das Ausräumen ist für viele der emotional schwerste Teil. Es muss nicht alles sofort passieren. Für eine erste Bewertung muss das Haus nicht leer sein. Vor den Fotos für die Vermarktung sollte es aber aufgeräumt und möglichst neutral sein.

Leerstand absichern: Steht das Haus leer, sollten Sie die Gebäudeversicherung informieren, denn viele Verträge verlangen das. Im Winter muss das Haus frostfrei bleiben, und jemand sollte regelmäßig nach dem Rechten sehen. Ein Wasserschaden in einem leeren Haus fällt sonst oft erst nach Wochen auf.

Zustand ehrlich einpreisen: Viele geerbte Häuser sind gepflegt, aber nicht modernisiert. Das ist kein Hindernis. Käufer am Niederrhein suchen häufig genau solche Häuser, um sie nach eigenen Vorstellungen herzurichten. Entscheidend ist ein Preis, der den Zustand ehrlich berücksichtigt. Warum ein zu hoher Startpreis am Ende Geld kostet, erklären wir im Ratgeber Der richtige Angebotspreis.

Energieausweis: Für den Verkauf ist ein gültiger Energieausweis Pflicht. Liegt keiner vor, muss er vor der Vermarktung erstellt werden.

Häufige Fragen zum Verkauf einer geerbten Immobilie

Kann ich verkaufen, bevor der Erbschein da ist?

Den Kaufvertrag beim Notar können Sie erst unterschreiben, wenn Ihre Erbenstellung nachgewiesen ist. Bewertung, Unterlagen und die Vorbereitung der Vermarktung können aber schon vorher beginnen. Hat die verstorbene Person eine Vollmacht über den Tod hinaus erteilt, kann manches früher möglich sein. Das klärt der Notar.

Muss ich Erbschaftsteuer zahlen, wenn ich das Haus gleich verkaufe?

Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Wert des Erbes und Ihrem Freibetrag ab, nicht vom Verkauf. Ein schneller Verkauf ändert daran nichts. Nur wer die Steuerfreiheit für das selbst genutzte Elternhaus in Anspruch nimmt, muss zehn Jahre dort wohnen bleiben.

Was passiert, wenn ein Miterbe nicht verkaufen will?

Ohne seine Zustimmung ist ein normaler Verkauf nicht möglich. Oft hilft ein offenes Gespräch auf Grundlage einer neutralen Bewertung, oder ein Erbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus. Die Teilungsversteigerung bleibt der letzte Weg.

Muss das Haus vor dem Verkauf leer sein?

Für die Bewertung nicht. Spätestens zur Übergabe an den Käufer sollte es geräumt sein, wenn im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart ist.

Wie lange dauert der Verkauf einer geerbten Immobilie?

Die Formalitäten rund um Erbschein und Grundbuch können einige Wochen bis Monate dauern. Wie der Verkauf danach abläuft, zeigen wir in unserem Ratgeber Immobilie verkaufen: der Ablauf Schritt für Schritt.

Was kostet eine Bewertung bei Sebus Immobilien?

Nichts. Die Bewertung ist für Sie kostenlos und unverbindlich, auch wenn Sie sich am Ende gegen einen Verkauf entscheiden.

Wir begleiten Sie beim Verkauf

Eine geerbte Immobilie zu verkaufen, ist selten nur ein Geschäft. Oft hängen Erinnerungen daran, und in einer Erbengemeinschaft müssen mehrere Menschen zu einer Entscheidung kommen. Wir nehmen uns dafür Zeit.

Wir sind in Kevelaer und den umliegenden Orten aufgewachsen und kennen die Häuser und Nachbarschaften am Niederrhein gut. Gern schätzen wir Ihre Immobilie realistisch ein, kostenlos und ohne Verpflichtung. Danach entscheiden Sie in Ruhe, wie es weitergeht.